Rozenn Le Beller, notaire à Lanester, Thierry
Delesalle et Stéphane Adler, notaires à Paris, et Frédéric Violeau, notaire à
Caen, ont détaillé le 10 décembre dernier les analyses chiffrées du marché
immobilier français en 2019.
Le volume annuel de transaction reste à un niveau très élevé à Paris et
en province. Fin septembre 2019, il a atteint un niveau record avec 1 059 000 transactions.
Cela équivaut à 100 000 transactions de plus que l’an passé. L’évolution des prix reste
contenue. La moyenne nationale sur un an s’établit à +4 % pour les
appartements et +2,5 % pour les maisons. Le marché est dynamique pour plusieurs
raisons : les taux d’intérêts bancaires restent extrêmement bas et
l’allongement de leur durée délivre du pouvoir d’achat immobilier aux Français.
Au troisième trimestre 2019, la Banque de France évoquait un taux moyen de 1,19 %. La
politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne assure que
ces taux de crédit demeureront bas en 2020. Par ailleurs, la confiance revenue
des acheteurs à stimuler le marché. La croissance économique nationale de 2019 a été
supérieure pour la première fois depuis six ans à celle de la zone euro. La
diminution du nombre de demandeurs d’emploi sur un an aboutit à un taux de
chômage de 8,6 % selon l’INSEE. L’immobilier constitue une valeur refuge, un élément de
réassurance sur l’avenir, du fait, notamment, des interrogations sur les
régimes de retraite. Il se positionne pour les Français comme le meilleur
placement actuel comparativement à la faiblesse de rendement des produits
financiers. Les conséquences de la crise de 2008 occupent les mémoires et
font de l’immobilier un placement privilégié.
La vitesse de rotation des biens calcule le nombre de logements vendus
par rapport au parc résidentiel existant ; elle a atteint son plus haut
niveau. La bonne santé du marché immobilier se porte sur Paris et les
métropoles. Le nombre d’acheteurs y progresse, les durées de vente
raccourcissent, le taux de logements vacants rampe au plus bas, et le stock de
biens disponibles diminue. En revanche, dans les zones plus rurales, avec une
démographie et un taux d’emploi moins dynamiques, les acheteurs s’avèrent moins
nombreux et le nombre de biens en vente peut être supérieur à la demande.
Contrairement aux prédictions, il n’y a pas de bulle immobilière prête à
éclater. Les transactions ne concernent pas des achats/revente. Le marché n’est
ni artificiel, ni spéculatif. En effet, la majorité des acquéreurs ont pour
objectif de se loger. Précisons que dans les villes où le loyer est élevé, être
propriétaire trois ans suffit à rentabiliser un achat. Le dispositif de l’impôt
sur la fortune immobilière créée en décembre 2017 n’a pas dissuadé les
investisseurs. Les notaires constatent que les investisseurs cherchent toujours
des biens, notamment dans le secteur locatif.
Une
augmentation significative des taux aurait un impact sur la solvabilité des
ménages et en conséquence sur leur capacité d’acquisition. Une partie de la
France manque de biens en vente alors que le besoin en logements est croissant.
Le neuf tourne au ralenti. Les autorisations de construction ont baissé de 5,9 % et celle des mises en chantier de 3,5 %. Ce secteur ne suffira donc pas pour faire
face aux besoins.
L’Île-de-France
ne fait pas exception à la tendance nationale et atteint des volumes de ventes
record au troisième trimestre 2019. Pourtant, les neuf premiers mois de
l’année, la progression semblait atone. Malgré les mouvements sociaux qui peuvent
bloquer certaines décisions, les volumes sont bons. D’un trimestre à l’autre,
le mode de fonctionnement du marché n’a pas changé. Les ventes augmentent
davantage en grande couronne. Le marché y est fluide grâce à une offre
développée et accessible. Paris est caractérisée par un manque de produits qui
pénalise l’activité. La hausse des prix se manifeste essentiellement au cœur de
l’agglomération, la grande couronne étant épargnée. Dans la capitale, le prix a
dépassé les 10 000 euros au mètre carré au troisième
trimestre 2019. En petite couronne, les hausses sont similaires à celle de
Paris (4 à 5 % par an). En grande couronne,
les prix, stables suivent l’inflation sauf exception pour certaines villes.
L’augmentation des prix sous-tend un problème inquiétant de solvabilité des
ménages.
NIVEAU ET EVOLUTION DES PRIX DES MAISONS ANCIENNES
NIVEAU ET EVOLUTION DES PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENNES
Les prix
L’augmentation en province rattrape celle de Paris. Les prix y croissent
de la même façon. Ils ont rattrapé le point culminant de 2011. Néanmoins,
tenant compte de l’inflation (6,89 % depuis 2011), les chiffres revus indiquent une augmentation de 5,5 % en
Île-de-France et une baisse de 4,9 % en province, soit en moyenne une stabilité nationale (0 %
d’augmentation). Le prix des maisons individuelles augmente moins que celui des
appartements. Les vendeurs ne cèdent plus à perte, sauf pour les acquisitions
faites entre de 2006?et 2008.