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Journal Spécial des Sociétés
118e Congrès des notaires de France - L’ingénierie notariale : anticiper, conseiller, pacifier pour une société harmonieuse
Publié le 04/07/2022 14:13
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Thierry Delesalle, notaire à Paris, préside le 118e congrès des notaires de France. Jeudi 16 mai, il en a présenté les caractéristiques au Conseil supérieur du notariat en compagnie d’Alexandre Thurel, notaire à Lyon, rapporteur général du congrès, et des trois présidents de commission : Olivier Valard, notaire à Paris, Frédéric Aumont, notaire à Lyon, et Sébastien Collet, notaire à Laval. La profession se réunira du 12 au 14 octobre à Marseille, ville en capacité de répondre à la forte affluence pressentie suite aux frustrations laissées par la crise de la Covid.

 

 

Partant du constat que le notaire anticipe, conseille et pacifie, l’équipe du congrès a dressé la liste des problèmes qui jalonnent l’ingénierie notariale dans son périmètre courant d’intervention. Ce travail a abouti à la création évidente de trois commissions : immobilier ; entreprise et famille. En rédigeant des actes qui épousent les particularités des clients, le notariat crée du droit depuis le Moyen Âge. Aujourd’hui, l’ordre public laisse un espace de liberté plus restreint, mais le congrès formulera malgré tout des propositions « assez musclées » selon Thierry Delesalle.

Cette année, un effort a spécialement été porté sur la formation pour ouvrir des voies d’amélioration à toute la profession, mais aussi à celle d’avocat, d’expert-comptable, de banquier, etc. 19 heures seront accessibles pendant l’événement et ensuite, en diffusion numérique à la demande, pendant un an. Le rapport (1 477 pages), prévu pour juillet prochain, se focalise sur les risques de contentieux, de mésentente, de friction dans les échanges entre membres d’une famille, associés d’une société et entre les parties d’une transaction immobilière. Riche de cas pratiques, il fournit des outils pour les affaires d’une étude.

 

 

Dossier Immobilier, commission I

S’agissant de l’ingénierie notariale en matière d’immobilier, le rapport couvre beaucoup de sujets. Olivier Valard, président de la première commission, en dévoile trois importants : la préparation du contrat, le contrat en lui-même, et la fonction environnementale du bien. Au cours de la préparation, il est impératif d’anticiper les besoins, les objectifs. Cela passe par la collecte rapide et exhaustive d’informations pertinentes recueillies grâce au questionnaire remis au vendeur et à l’acquéreur. Il faut également détailler au client la législation à la complexité croissante et ses répercussions dans les actes toujours plus volumineux. Le maillage territorial du notariat et son contact récurrent avec les particuliers en font habituellement le premier vecteur d’enseignement du droit dans les foyers. Il lui revient d’expliquer les enjeux civils et fiscaux, les questions liées à la modification ou à la transmission de patrimoine, et les particularités de l’extranéité. Un des objectifs est de rendre les actes de vente plus lisibles, plus efficaces, plus rapides. Délais, contraintes, documentation obligatoire, aversion croissante aux aléas, la réalisation d’une vente immobilière ne va pas vraiment vers la simplification. Pour accélérer le processus, la commission propose d’insister sur les obligations conditionnelles (conditions suspensives et résolutoires) insuffisamment exploitées alors qu’elles permettent de régulariser et de reporter dans le temps un acte sans danger pour le client. Dans le même dessein, un projet de simplification des actes est formulé. Par ailleurs, les obligations (vice caché, trouble du voisinage, conformité…) en lien avec le contrat de vente d’un immeuble achevé ou à construire occupent une place prépondérante. Les ventes en l’état futur d’achèvement en secteur libre ou protégé suscitent toujours des débats dans lesquels le 118e congrès souhaite intervenir concernant la sécurisation des opérations notamment en cas de retard. Par ailleurs, la qualité des parties au contrat de vente requiert un traitement harmonisé en fonction de leurs définitions. Il s’agit donc de rédiger ces définitions quand elles n’existent pas. Enfin, le consensus – l’accord sur la chose et sur le prix, indépendamment de la formalisation de l’accord – en matière de vente d’immeuble, n’est pas dénué de danger. Peu connu, mal dominé, il justifie des adaptations de pratique. Quant à la fonction environnementale du bien, l’immeuble devient un élément majeur de la transition écologique. Le notaire doit le structurer juridiquement pour lui permettre de devenir une source de production d’énergie renouvelable. Il doit aussi accompagner les investisseurs en quête de capital alternatif (unité foncière de préservation, forêt,…), ou encore préparer les contrats idoines pour les ventes de locaux pollués ou le démantèlement d’installation nuisible type éolienne.

 








 

Dossier Entreprise, commission II

Frédéric Aumont présente le travail de la deuxième commission qui se divise en trois thèmes : la constitution d’une société, son développement, et sa transmission. À la création, l’entrepreneur s’interroge sur la forme juridique à choisir et sur sa responsabilité. Le notaire l’informe sur les possibilités envisageables et sur les risques encourus (patrimoniaux, personnels…). Rappelons que l’actionnaire a une responsabilité limitée, mais pas le mandataire social qui commet une faute de gestion. La deuxième commission invite également à la réflexion sur les formes sociales existantes. Les sociétés de capitaux et celles de personnes répondent-elles à toutes les problématiques de l’entrepreneur contemporain ? Une autre forme, plus libre, plus ouverte, pourrait favoriser les immatriculations. Ensuite, la consolidation et le développement amènent leur lot d’épreuves dont le financement. Banque, fonds propres, private equity, suivent des logiques distinctes qu’il faut maîtriser. De plus, l’ouverture du capital impose des choix sur le pouvoir des actionnaires, la dilution des créateurs, la sortie d’un actionnaire, ou encore l’évitement des contentieux. La commission a établi un récapitulatif des principales clauses présentes dans un pacte d’associés concernant la gouvernance et la détention capitalistique. Autre sujet, la compliance (règlementation) s’accroît et envahit le quotidien du dirigeant. Les investisseurs s’assurent qu’elle soit bien respectée. Le chef d’entreprise doit donc être en capacité de le prouver. Le notaire, officier ministériel, peut remplir une mission de certification en matière de cession de titres, registre d’assemblée générale, etc. Troisième point, il faut transmettre son entreprise et parfois lui donner un sens. La pérennisation s’organise. Quant au sens, la loi PACTE contient la société à mission et le fonds de pérennité, utiles dans ce type de projet. Il faut expliquer au dirigeant désireux de se retirer ce que sont une fondation, un fonds de pérennité, de dotation, une raison d’être. Cet accompagnement les aide à donner, postérieurement à leur gestion, un but ancré au futur de leur société.

 

 

Dossier Familles, commission III

Sébastien Collet, président de la troisième commission, note qu’en droit de la famille, le notaire sert à la fois d’expert et de confident. Il est consulté à toutes les étapes importantes de l’histoire d’une famille. Cette position lui permet d’anticiper et de pacifier des situations avant qu’elles se durcissent. Il agit en médiateur et participe à la déjudiciarisation des relations entre proches. Cette commission s’est focalisée sur l’union d’une part et sur la transmission d’autre part. L’observation démontre que les problèmes, souvent financiers, surgissent plutôt au moment de la désunion. L’objectif à atteindre est donc de passer d’une désunion litigieuse non préparée à une désunion apaisée parce qu’elle a été prévue en amont. La majorité des personnes mariées méconnaissent le régime légal (et supplétif). Elles le découvrent souvent au dépens de l’une d’elle lors de leur séparation. Le régime matrimonial fonctionne selon les dispositions du Code civil et de nombreuses jurisprudences qui le rendent complexe pour le non juriste. Pour le PACS, de la même façon, le couple est généralement mal informé. Un contrat de mariage formalise les choix des époux en connaissance de cause. Il apporte sécurité, stabilité et crédibilité. Concernant les affaires de transmission, une famille sait ses tensions internes et constitue le meilleur des vecteurs pour obtenir un consensus. L’allongement de la durée de vie fige les patrimoines. La donation transgénérationnelle, la renonciation à la succession au profit de ses descendants permettent de sauter une génération. Comme dans les situations précédentes, la consultation du notaire guide les décisions des clients et évite la judiciarisation des différends. Il faut laisser la liberté aux familles de s’accorder sur la façon de transmettre des biens, sans toutefois écorner les principes des libéralités et de la réserve.

 

C2M




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