La fin de l’année marque
l’heure des bilans, et celui de l’immobilier francilien est loin d’être
positif. Dans un contexte économique plus qu’incertain, le marché immobilier
francilien laisse planer le doute sur l’éventualité d’un retournement de la
courbe en 2025.
Alors que durant l’année
2023, le secteur s’enfonçait peu à peu dans la crise, l’année 2024 a accru les
préoccupations des professionnels du marché, mais également des particuliers.
Les vendeurs et les acquéreurs espèrent une éclaircie. Les notaires du Grand
Paris ont présenté leur dernière note sur la conjoncture immobilière fin
novembre, avec une analyse détaillée et un état des lieux précis de l’évolution
des prix, des transactions et des dynamiques.
« Seulement 75 000
ventes d’appartements franciliens en 12 mois »
L’année 2024 est marquée par
une baisse considérable du nombre de ventes immobilières. Plusieurs raisons
expliquent cette chute sur les transactions : la conjoncture économique,
la hausse des taux d’intérêts des prêts immobiliers, des acquéreurs de moins en
moins solvables, et des conditions de plus en plus strictes pour l’octroi d’un
prêt bancaire. Aux difficultés de financement, s’ajoutent les incertitudes
urbanistiques. Elles plongent les acquéreurs dans un climat d’inquiétude, qui
érode leurs ambitions de concrétiser des projets immobiliers.
Élodie Frémont, notaire à
Paris et présidente de la commission statistiques immobilières des notaires du
grand Paris, annonce que l’Ile-de-France compte « seulement 75 000
ventes d’appartements en Île-de-France en 12 mois ». La régression de
volume de la demande immobilière dans la région s’explique principalement par
les problèmes des acquéreurs à obtenir le soutien d’une banque. Le marché
immobilier francilien sombre peu à peu, avec une baisse moyenne de 10,3% des
prix au mètre carré.
À Paris, les 12e
et 19e arrondissements sont les plus touchés par ce recul du prix
du mètre carré (-7,7% et -7,6%). Tandis que les 7e et 9e
arrondissements ne connaissent eux, qu’une faible baisse des prix (-0,6% et
2,7%). Ce sont en effet, les quartiers les moins chers de Paris qui affichent
les baisses de prix les plus conséquentes sur les douze derniers mois. Les
notaires du Grand Paris prévoient un ralentissement en 2025 du phénomène qui
concerne tant les appartements que les maisons en Île-de-France.
Du côté des établissements
bancaires, les conditions d’octroi des prêts immobiliers semblent s’assouplir.
Élodie Frémont note que la façon d’aborder les dossiers est désormais plus
favorable, avec un nombre en diminution des refus aux demandes de financement
des acheteurs auprès de leurs banques. Toutefois, les acquéreurs ne doivent pas
s’attendre à retrouver les taux d’intérêts qui étaient accordés en 2022 (autour
de 1%). La notaire précise qu'entre « janvier 2022 et janvier
2025, la mensualité a augmenté de 8,7% pour les appartements et de 10,5% pour
les maisons. Par exemple, si vous pouviez acheter un appartement de 65 mètres
carrés en janvier 2022, pour le même coût d'emprunt total et compte tenu de
l'évolution des taux d'intérêts, vous pourriez acheter 59,8 mètres carrés en
janvier 2025. Et si vous pouviez acheter une maison de 100 mètres carrés en
janvier 2022, vous pourriez acheter 90,5 mètres carrés en janvier 2025. » Fin
2024, le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier en Île-de-France tourne
autour de 3,8 % et 4,2 %, selon la durée du prêt et le profil de l'emprunteur.
La crise est encore plus
forte pour l’immobilier de bureau
Du côté de l’immobilier de
bureau, la crise est encore plus sévère avec un taux de vacances en forte
croissance depuis 2019. Christian De Kerangal, directeur général de l’IEIF
(Institut de l’épargne immobilière et foncière) explique cette crise par les difficultés
des entreprises à se refinancer. « Les entreprises ont besoin de moins
de bureaux et rationalisent leur occupation de bureaux », précise le
directeur. La généralisation du télétravail dans les entreprises et le
ralentissement de la tertiarisation de l’emploi en Île-de-France sont les
causes principales de la réduction de la surface prise dans l’immobilier de
bureau. On estime qu'en moyenne, 2,5 jours de télétravail par semaine
entraînent une augmentation annuelle de 0,8 % du taux de vacances des bureaux,
affectant environ 448 200 mètres carrés de surfaces de bureaux.
Pour contrer la crise, le
directeur général de l’IEIF avance des pistes d’amélioration comme
proposer des bureaux plus qualitatifs et plus attractifs. « La qualité
de vie au travail est aujourd’hui centrale […] les quartiers monofonctionnels
n’attirent plus ». Redynamiser le marché est donc une nécessité pour
éviter une vacance trop longue des immeubles qui risquent à terme d’être la
cible de squatteurs. Christian De Kerangal l’affirme, la baisse des loyers des
bureaux est principalement due à la baisse de la demande : « Les
loyers baissent, on enregistre plus de 30 % de remise sur les prix des loyers
en périphérie ouest de Paris ».
Du point de vue économique,
on peut espérer une stabilisation de la crise de l’immobilier de bureau dans
les mois à venir, selon le directeur. « Après une hausse historiquement
rapide, les taux directeurs commencent à baisser ».
Mélanie
Pautrel