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Journal Spécial des Sociétés
Les notaires font le bilan de l’année immobilière 2019
Publié le 20/01/2020

Rozenn Le Beller, notaire à Lanester, Thierry Delesalle et Stéphane Adler, notaires à Paris, et Frédéric Violeau, notaire à Caen, ont détaillé le 10 décembre dernier les analyses chiffrées du marché immobilier français en 2019.





Le volume annuel de transaction reste à un niveau très élevé à Paris et en province. Fin septembre 2019, il a atteint un niveau record avec 1 059 000 transactions. Cela équivaut à 100 000 transactions de plus que l’an passé. L’évolution des prix reste contenue. La moyenne nationale sur un an s’établit à +4 % pour les appartements et +2,5 % pour les maisons. Le marché est dynamique pour plusieurs raisons : les taux d’intérêts bancaires restent extrêmement bas et l’allongement de leur durée délivre du pouvoir d’achat immobilier aux Français. Au troisième trimestre 2019, la Banque de France évoquait un taux moyen de 1,19 %. La politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne assure que ces taux de crédit demeureront bas en 2020. Par ailleurs, la confiance revenue des acheteurs à stimuler le marché. La croissance économique nationale de 2019 a été supérieure pour la première fois depuis six ans à celle de la zone euro. La diminution du nombre de demandeurs d’emploi sur un an aboutit à un taux de chômage de 8,6 % selon l’INSEE. L’immobilier constitue une valeur refuge, un élément de réassurance sur l’avenir, du fait, notamment, des interrogations sur les régimes de retraite. Il se positionne pour les Français comme le meilleur placement actuel comparativement à la faiblesse de rendement des produits financiers. Les conséquences de la crise de 2008 occupent les mémoires et font de l’immobilier un placement privilégié.


La vitesse de rotation des biens calcule le nombre de logements vendus par rapport au parc résidentiel existant ; elle a atteint son plus haut niveau. La bonne santé du marché immobilier se porte sur Paris et les métropoles. Le nombre d’acheteurs y progresse, les durées de vente raccourcissent, le taux de logements vacants rampe au plus bas, et le stock de biens disponibles diminue. En revanche, dans les zones plus rurales, avec une démographie et un taux d’emploi moins dynamiques, les acheteurs s’avèrent moins nombreux et le nombre de biens en vente peut être supérieur à la demande. Contrairement aux prédictions, il n’y a pas de bulle immobilière prête à éclater. Les transactions ne concernent pas des achats/revente. Le marché n’est ni artificiel, ni spéculatif. En effet, la majorité des acquéreurs ont pour objectif de se loger. Précisons que dans les villes où le loyer est élevé, être propriétaire trois ans suffit à rentabiliser un achat. Le dispositif de l’impôt sur la fortune immobilière créée en décembre 2017 n’a pas dissuadé les investisseurs. Les notaires constatent que les investisseurs cherchent toujours des biens, notamment dans le secteur locatif.


Une augmentation significative des taux aurait un impact sur la solvabilité des ménages et en conséquence sur leur capacité d’acquisition. Une partie de la France manque de biens en vente alors que le besoin en logements est croissant. Le neuf tourne au ralenti. Les autorisations de construction ont baissé de 5,9 % et celle des mises en chantier de 3,5 %. Ce secteur ne suffira donc pas pour faire face aux besoins.


L’Île-de-France ne fait pas exception à la tendance nationale et atteint des volumes de ventes record au troisième trimestre 2019. Pourtant, les neuf premiers mois de l’année, la progression semblait atone. Malgré les mouvements sociaux qui peuvent bloquer certaines décisions, les volumes sont bons. D’un trimestre à l’autre, le mode de fonctionnement du marché n’a pas changé. Les ventes augmentent davantage en grande couronne. Le marché y est fluide grâce à une offre développée et accessible. Paris est caractérisée par un manque de produits qui pénalise l’activité. La hausse des prix se manifeste essentiellement au cœur de l’agglomération, la grande couronne étant épargnée. Dans la capitale, le prix a dépassé les 10 000 euros au mètre carré au troisième trimestre 2019. En petite couronne, les hausses sont similaires à celle de Paris (4 à 5 % par an). En grande couronne, les prix, stables suivent l’inflation sauf exception pour certaines villes. L’augmentation des prix sous-tend un problème inquiétant de solvabilité des ménages.




NIVEAU ET EVOLUTION DES PRIX DES MAISONS ANCIENNES


NIVEAU ET EVOLUTION DES PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENNES

 


Les prix


L’augmentation en province rattrape celle de Paris. Les prix y croissent de la même façon. Ils ont rattrapé le point culminant de 2011. Néanmoins, tenant compte de l’inflation (6,89 % depuis 2011), les chiffres revus indiquent une augmentation de 5,5 % en Île-de-France et une baisse de 4,9 % en province, soit en moyenne une stabilité nationale (0 % d’augmentation). Le prix des maisons individuelles augmente moins que celui des appartements. Les vendeurs ne cèdent plus à perte, sauf pour les acquisitions faites entre de 2006?et 2008.




 


 


 


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